كيف تستثمر أموالك في سوق العقارات المصري خلال (6) خطوات؟!

كيف تستثمر أموالك في سوق العقارات المصري خلال (6) خطوات؟

هُناك طُرق للاِستثمار في العقارات دون اِمتلاك ممتلكات مادية، بما في ذلك صناديق الاِستثمار العقارية

والمنصات العقارية.
- صناديق الاِستثمار العقارية هي أوراق مالية تشتريها من خلال حساب وساطة، على غرار الاِستثمار

في صناديق الاِستثمار المُشتركة.
وتعمل المنصات العقارية عبر الإنترنت على ربط المُستثمرين بالمشاريع العقارية.
يُمكن أن يكون الاستثمار في العقارات بشكل مُباشر أكثر ربحًا، ولكنه يتطلب المزيد من الوقت

وغالبًا ما يتطلب المزيد من التدفق النقدي.
*وبمقال (كيف تستثمر أموالك في سوق العقارات المصري خلال (6) خطوات؟!)

سنكتشف بعض الخيارات الرائدة للأفراد الذين يتطلعون إلى الاِستثمار في سوق العقارات!

أولاً: ما هو الاِستثمار العقاري؟

العقارات الاِستثمارية "Investment real estate" هي العقارات التي تدر دخلاً أو تكون مُخصصة

لأغراض الاِستثمار بدلاً من أن تكون مُسكنًا أساسيًا.
- من الشائع أن يمتلك المستثمرون قطعًا مُتعددة من العقارات، واحدة منها بمثابة مسكن رئيسي

بينما يتم اِستخدام الآخرين لتوليد دخل الإيجار والأرباح من خلال اِرتفاع الأسعار.

• وغالبًا ما تختلف الآثار الضريبية على العقارات الاستثمارية عن تلك المُتعلقة بالعقارات السكنية.
• يُمكن أن توفر العقارات الاِستثمارية فُرصًا للمُستثمرين لبناء الثروة وزيادة الدخل وتنويع المحفظة الاِستثمارية.
• تشمل الاِستثمارات السكنية عادة المنازل والمنازل المُستقلة والوحدات السكنية.
• قد يتضمن الاِستثمار في العقارات التجارية ملكية متاجر البيع بالتجزئة أو مباني المكاتب أو مرافق التخزين والمستودعات.
• يُمكن للعقارات الاِستثمارية أن تُحقق مكاسب رأسمالية للمُستثمرين بسبب الزيادات في قيمة العقارات بالإضافة إلى توفير دخل الإيجار.

ثانيًا: فهم الاِستثمار العقاري

يُمكن أن توفر العقارات الاستثمارية فرصًا لتحقيق مكاسب مالية للمستثمرين.

يُمكن أن يساعد امتلاك العقارات الاستثمارية في بناء الثروة وزيادة الدخل والمساعدة في تنويع

المحفظة الاستثمارية.

وعلى الرغم من وجود أنواع عديدة من العقارات في سوق العقارات، إلا أنه في المقام الأول

يُمكن تقسيم معظم العقارات إلى تصنيفين:

أ- سكني

• يُمكن أن تشمل العقارات الاستثمارية الأراضي والعقارات السكنية.
• وتشمل الاستثمارات السكنية عادة المنازل والمنازل المستقلة والوحدات السكنية.
• يُمكن أن تكون العقارات السكنية وحدات متعددة الأسر أو عائلة واحدة.

ب- تجاري

• قد يتضمن الاستثمار في العقارات التجارية ملكية متاجر البيع بالتجزئة أو مباني المكاتب أو مرافق التخزين والمستودعات.
• عادةً ما يكون الاستثمار في العقارات التجارية أكثر تعقيدًا وتكلفة من الاستثمارات السكنية.
• يُمكن أن تكون عقود إيجار العقارات التجارية أطول من عقد الإيجار السكني.
• عادة ما يتم قياس كل من التكاليف والربحية على أساس كل قدم مربع.

ثالثًا: أهم فوائد الاِستثمار العقاري

فوائد الاِستثمار في العقارات عديدة ويُمكن أن تختلف حسب هدف المستثمر.

يُمكن أن يعتمد مقدار الأموال التي سيتم استثمارها في العقارات على مدى تحمل المستثمر للمخاطر.

ومن المُهم أيضًا أخذ الأفق الزمني للمستثمر في الاعتبار عند إجراء عملية شراء أو استثمار كبيرة كهذه.
- يستثمر بعض المستثمرين في العقارات لتنويع أموالهم بعيدًا عن سوق الأوراق المالية.

ويُريد مستثمرون آخرون استثمار أموالهم في الأصول المادية بدلا من الأوراق المالية مثل الأسهم. 

وتشمل الفوائد الأساسية للاستثمار في العقارات، سواء السكنية أو التجارية، ما يلي:

1) زيادة رأس المال
يُمكن للعقارات الاستثمارية تحقيق مكاسب رأسمالية للمستثمرين بسبب زيادة قيمة العقارات بمرور الوقت.

الربح الرأسمالي هو الربح الناتج عن الفرق بين سعر الشراء الأصلي وسعر بيع العقار.

وبطبيعة الحال، لا يمكن للمستثمرين تحقيق مكاسب رأس المال إلا بعد بيعها.

• ومع ذلك، ارتفعت الأسعار بشكل كبير خلال العقود القليلة الماضية مع زيادة الطلب على المساكن.
• يلعب كل من العرض والطلب دورًا في تحقيق مكاسب رأسمالية من العقارات.
• إذا كان هناك عدد أقل من العقارات في منطقة جغرافية ما أو كان العرض أقل، فإن أسعار العقارات تميل إلى الارتفاع - مع تساوي كل الأمور الأخرى.

2) إيرادات الإيجار
يشتري العديد من المستثمرين العقارات للحصول على الدخل المُستمر الذي توفره.

- سواء كان عقارًا سكنيًا أو تجاريًا، يدفع المستأجرون أو الشاغلون للمالك كل شهر حتى تنتهي اتفاقية

الإيجار أو عقد الإيجار.

• يُمكن أن يوفر تدفق الإيرادات هذا دخلاً ثابتًا للمتقاعدين وغيرهم ممن يبحثون عن مصدر بديل للدخل إلى جانب الدخل من الاحتفاظ بالأوراق المالية الاستثمارية مثل السندات أو الأسهم.
• يُمكن للدخل من العقارات أيضًا أن يكون بمثابة تحوط أو حماية ضد انكماش سوق الأوراق المالية وارتفاع أسعار السلع الاِستهلاكية.

رابعًا: الطُرق التي يُمكن بها إدارة العقارات الاِستثمارية

ليس من الضروري أن تمتلك عقارًا ماديًا حتى تُصبح مُستثمرًا عقاريًا

الاِستفادة من العقارات الاِستثمارية يمكن أن تتبع مسارات عديدة.

- قد ينضم المستثمر إلى مجموعة استثمار عقاري تقوم بتجميع أموالها للحصول على العقارات.

ويجوز لمالك أو مالكي العقارات الاستثمارية تعيين مديري عقارات للإشراف على الصيانة اليومية

وتحصيل الإيجار لقطعة من العقارات أو محفظة كاملة.

• يُمكن للمستثمر العقاري أيضًا أن يتطلع إلى العمل في جانب الإقراض أو التمويل للمشاريع مع توقع عائد على استثماراته.
• "على سبيل المثال" يُمكن أن يكون المستثمرون هم المقرضون وراء قروض الأموال الصعبة للعقارات.
• من المرجح أن يدفع المقترض في مثل هذه الحالة أسعار فائدة أعلى للحصول على الأموال وسيحتاج إلى سداد القرض في وقت قصير.
• قد يوافق المُقرض على القرض على أمل الحصول على ملكية العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد، خاصة إذا كان العقار لديه القدرة على زيادة قيمة إعادة البيع.

العقارات الاستثمارية يمكن أن تأخذ شكل قطعة من الممتلكات في حالة سيئة،أو متخلفة تم تجديدها

بقصد اسِتئجار المساحة مقابل عائد طويل الأجل.

قد يسعى مالك العقار للحصول على تمويل لتغطية التكلفة لتحسين العقار وجعله أكثر جاذبية للمستأجرين.

• يُمكن للمستثمر العقاري أن يحصل على عقار بناءً على توقع زيادة الطلب على المساحة بسبب عوامل خارجية. 
• عوامل الجذب الجديدة مثل الساحة الرياضية أو تطوير البنية التحتية، مثل امتداد الطريق السريع، يمكن أن تجعل العقارات المجاورة مرغوبة للغاية.
• "على سبيل المثال" يُمكن للمستثمر العقاري شراء عقار تجاري مجاور للموقع لمسرح جديد قيد الإنشاء. 
• والاِفتراض هو أنه سيكون هناك زيادة في حركة السير على الأقدام عبر العقار الذي تم شراؤه، مما يجعل الموقع خيارًا رئيسيًا لتجار التجزئة.
• يُمكن أن يوفر الطلب المتزايد للمالك الفرصة لتخفيف أسعار الإيجار أيضًا.

خامسًا: مخاطر الاِستثمار العقاري

يُمكن أن تنطوي العقارات على قدر كبير من رأس المال المقدم والديون في شكل اقتراض من أحد البنوك.

- كما أنها لا توفر مكاسب مالية فورية، مما يعني أن الأمر قد يستغرق سنوات عديدة لتحقيق الربح

أو اِستعادة الاستثمار الأولي.
ويُمكن أن تسبب فترات الركود الاقتصادي صعوبة في العثور على مستأجرين، خاصة في العقارات التجارية.

- إذا توقفت الشركات عن العمل أو خسرت المال، فقد لا تتمكن من دفع إيجارها.

في حالة الركود، قد يكون من الصعب جدًا العثور على مستأجرين للعقارات التجارية

ونتيجة لذلك، سيتعين على المالك دفع تكاليف صيانة العقار وأي دفعات رهن عقاري للبنك لشراء العقار.

• هُناك أيضًا مخاطر للاستثمار في العقارات السكنية. يمكن أن تنشأ مواقف صعبة عند إدارة المستأجرين.
• يُمكن أن تحدث تجاوزات في تكاليف التجديد أو الإصلاحات، وقد يحتاج المستثمر إلى تخصيص أموال إضافية. 
• يُمكن أن يواجه المستأجرون دائمًا حالة طوارئ في منتصف الليل، مما قد يؤدي إلى قضاء المزيد من الوقت في إدارة العقار.
• والخبر السار هو أنه يمكن للمستثمرين العقاريين تعيين مدير عقارات لإدارة الإصلاحات والإشراف عليها وتحصيل دفعات الإيجار لكل من العقارات الاستثمارية المحلية وخارج المدينة.
• ومع ذلك، فإن تكلفة مدير العقار سوف تأكل الدخل الشهري المستلم، والذي من شأنه أن يترجم إلى وقت أطول قبل أن يحقق العقار ربحًا ويستعيد المستثمر الاستثمار الأولي.

سادسًا: أفضل (6) طُرق للاِستثمار في العقارات

1. التمويل الجماعي العقاري
التمويل الجماعي العقاري هو استراتيجية تسمح للشركات بجمع رأس المال من مجموعات كبيرة من الأفراد.

- ويتم ذلك عبر منصات عبر الإنترنت توفر مكانًا/سوقًا للاجتماع بين مطوري العقارات والمستثمرين.

ومُقابل أموالهم، يحصل المستثمرون على دين أو أسهم في مشروع تنموي، وفي الحالات الناجحة

يحصلون على توزيعات شهرية أو ربع سنوية.
- ليست جميع منصات التمويل الجماعي العقاري متاحة للجميع: فالكثير منها مخصص للمستثمرين

المعتمدين - أي أصحاب الثروات العالية و/أو الأفراد ذوي الخبرة العالية.

• من خلال تطبيقات الاستثمار العقاري هذه، يمكنك إنشاء حساب واختيار استراتيجية المحفظة بناءً على أهدافك. 
• مع قيام الوسطاء بتنويع أموالك عبر سلسلة من صناديق الاستثمار، أو تصفح الاستثمارات واختيارها بنفسك، ومواكبة تقدمها على مدار 24 ساعة 7 لوحة القيادة على الانترنت.

على الرغم من سهولة تقديم عروض التمويل الجماعي، فإنها تأتي مصحوبة بمخاطر كبيرة.

وباِعتبارها استثمارات خاصة، فهي ليست سائلة (يسهل بيعها) مثل الأوراق المالية الأخرى المتداولة علنًا

مثل "الأسهم"، فكر في أموالك على أنها مقيدة على المدى الطويل. 

2. صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
إذا كنت ترغب في الخوض في مجال العقارات، فإن الاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري (REIT)

سيوفر لك التعرض للسوق دون الالتزام بالوقت والتكلفة لشراء الممتلكات الخاصة بك.
- صناديق الاستثمار العقارية هي الشركات التي تمتلك أو تدير أو تمول العقارات والمشاريع العقارية

مثل صناديق الاستثمار المشتركة أو الصناديق المتداولة في البورصة، فهي لا تمتلك واحدًا فقط

بل سلة من الأصول.

يقوم المستثمرون بشراء أسهم صندوق الاستثمار العقاري ويحصلون على حصة متناسبة من الدخل

الناتج عن تلك الأصول.

• تسمح صناديق الاستثمار العقارية، وهي النوع الأكثر شيوعًا من صناديق الاستثمار العقارية، للمستثمرين بتجميع أموالهم لتمويل شراء العقارات وتطويرها وإدارتها.
• يُركز صندوق الاستثمار العقاري على نوع معين من العقارات، مثل المجمعات السكنية أو المستشفيات أو الفنادق أو مراكز التسوق "ويجب توزيع تسعين بالمائة من أرباحها السنوية على المستثمرين كأرباح".

إحدى نقاط البيع الكبيرة لصناديق الاستثمار العقاري: يتم تداول معظمها في البورصات العامة

وهذا يعني أن صناديق الاستثمار العقارية تجمع بين فرصة امتلاك العقارات والاستفادة منها

مع سهولة وسيولة الاستثمار في الأسهم.
وتهدف صناديق الاستثمار العقارية إلى توليد الدخل، عادة من الإيجار وعقود الإيجار، وتقدم عوائد

مُنتظمة وأرباحًا عالية.

- كما أنها تجتذب المستثمرين بسبب الطريقة الفريدة التي يتم بها فرض الضرائب عليها

حيث يتم تنظيم صناديق الاستثمار العقارية ككيانات تمريرية، مما يعني أنها لا تدفع ضرائب الشركات

وهذا يعني فعليا عوائد أعلى لمستثمريها.
- إذا كنت ترغب في الحفاظ على سيولة استثمارك، فالتزم بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا

(بعض صناديق الاستثمار العقارية هي مشاريع خاصة). 

3. الشراكات العقارية المحدودة
توفر الشراكة العقارية المحدودة (RELP) للمستثمرين محفظة متنوعة من فرص الاستثمار العقاري

مما يسمح لك بدمج أموالك مع المستثمرين الآخرين لشراء وتأجير وتطوير وبيع العقارات التي يُصعب

إدارتها أو تحمل تكاليفها بشكل مستقل.
مثل صناديق الاستثمار العقارية، عادة ما تمتلك RELPs مجموعة من العقارات، ولكنها تختلف

في هيكلها وتنظيمها.

- فهي موجودة لفترة محددة، والتي تستمر عادة ما بين سبعة و 12 عاما. خلال هذه الفترة 

وتعمل RELPs مثل الشركات الصغيرة، حيث تقوم بتشكيل خطة عمل وتحديد العقارات المراد

شراؤها أو تطويرها وإدارتها وأخيرًا بيعها، مع توزيع الأرباح على طول الطريق.

"بعد إرسال جميع الممتلكات، يتم حل الشراكة".

4. كُن المالك
إحدى الطرق الكلاسيكية للاستثمار في العقارات هي شراء عقار واستئجاره أو جزء منه

ويُمكن أن يأتي كونك المالك بأشكال عديدة.
الأول هو شراء منزل لأسرة واحدة وتأجيره، وهي استراتيجية لن تولد الدخل إلا إذا كانت التكاليف

العامة منخفضة.

- إذا كانت دفعات الإيجار الخاصة بالمستأجر لا تغطي الرهن العقاري والتأمين والضرائب والصيانة

فأنت تخسر المال فعليًا.

ومن الناحية المثالية، ستكون دفعات الرهن العقاري الشهرية ثابتة نسبيًا، بينما ترتفع أسعار الإيجار

مما يزيد من مبلغ المال الذي تحصل عليه بمرور الوقت.

هناك خيار آخر وهو "اختراق المنزل"، وهو شراء مبنى متعدد الوحدات والعيش في إحدى الوحدات

أثناء تأجير الوحدات الأخرى. تقلل هذه الإستراتيجية من نفقات معيشتك بينما تولد في نفس الوقت دخلاً

يُمكن أن يغطي أقساط الرهن العقاري والضرائب والتأمين.
- نُسخة منخفضة الالتزام من اختراق المنزل هي استئجار جزء من منزلك عبر موقع مثل Airbnb

مما سيسمح لك ببعض النقود الشهرية الإضافية دون الحاجة إلى الالتزام باستئجار مستأجر طويل الأجل.

• على الجانب الآخر، وهو الجانب الأكثر طموحًا، يمكنك أن تهدف إلى تحويل الشقة.
• حيث يمكنك شراء مبنى متعدد الأسر، وتأجير الوحدات، ثم تحويل الوحدات لاحقًا إلى شقق وبيعها بشكل فردي. 
• لذا فإن الفكرة هي أنك تشتري المبنى مقابل خصم بسيط، وبعد ذلك ستتمكن في النهاية من بيعه بأعلى سعر بالدولار.

5. تقليب المنزل
ويذهب بعض الناس إلى أبعد من ذلك، فيشترون المنازل لتجديدها وإعادة بيعها.

وعلى الرغم من أن هذه البرامج التليفزيونية غالبًا ما تجعل الأمر يبدو سهلاً، إلا أن "التقليب" يظل

أحد أكثر الطرق استهلاكًا للوقت والمكلفة للاستثمار في العقارات ولكن لديها أيضًا القُدرة

على تحقيق أكبر المكاسب.

• لكي تكون ناجحًا، يجب أن تكون دائمًا مستعدًا للمشكلات غير المتوقعة، والزيادات في الميزانية والأخطاء التي تسبب الوقت، والجدول الزمني الأطول للتجديد، وقضايا البيع في السوق.
• من المُهم بشكل خاص بناء فريق من الخبراء - المقاولين ومصممي الديكور الداخلي والمحامين والمحاسبين - الذين يمكنك الوثوق بهم.
• تأكد من أن لديك الاحتياطيات النقدية لاستكشاف الأخطاء وإصلاحها.

6. اِستثمر في منزلك
إذا كُنت ترغب في الاستثمار في العقارات، فانظر بالقرب منك "منزلك".

إن ملكية المنازل هي هدف يسعى العديد من الأميركيين إلى تحقيقه، وهم محقون في ذلك.

لقد شهدت العقارات السكنية صعودًا وهبوطًا على مر السنين، لكنها ترتفع بشكل عام على المدى الطويل.

• مُعظم الناس لا يشترون منزلًا بشكل مباشر، بل يأخذون رهنًا عقاريًا.
• إن العمل على سداد هذا المبلغ، وامتلاك منزلك بشكل كامل، هو استثمار طويل الأجل يمكن أن يحميك من فيروس تقلبات السوق العقاري.
• وغالبًا ما يُنظر إليها على أنها الخطوة التي تسبق الاستثمار في أنواع أخرى من العقارات ولها فائدة إضافية تتمثل في تعزيز صافي ثروتك، نظرًا لأنك تمتلك الآن أصلًا رئيسيًا.

وخِـــتامًا,,,, هل من الجيد الاستثمار في العقارات؟
قد يكون الاِستثمار العقاري أسهل مما تعتقد، وهُناك طُرق مُتعددة للمُشاركة فيهد في هذه الأصول

المُربحة في كثير من الأحيان.

وتتضمن عمليات الاستثمار الخالصة - التي لا تتضمن إدارة عملية منك - التمويل الجماعي للعقارات

والاِستثمار في الشراكات العقارية المحدودة، والشراء في صناديق الاستثمار العقاري.

كل واحد من هذه الأمور يخفف من مخاطر الاستثمار في مشروع كبير بمفرده أو بدون توجيه.

• تُعتبر المزيد من الاستثمارات المباشرة، مثل شراء منزلك الخاص، أو عقار مستأجر، أو عقار لإصلاحه وقلبه، من الاستراتيجيات القيمة أيضًا.
• ومع ذلك، فمن الأفضل أن تقوم بأداء واجبك قبل أن تستقر على إحدى طرق الملكية هذه، مما يضمن أنك آمن ماليًا بما يكفي لتحمل بعض المخاطر والتعرف على سوق العقارات المحلي.

ضع في اِعتبارك أن العقارات ككل هي أصول غير سائلة نسبيًا

يُمكن أن تستغرق المشاريع بعض الوقت للتنفيذ والسداد.

لذا، عندما تفكر في العقارات، عليك دائمًا أن تُفكر فيها كاِستثمار طويل الأجل!